Стаття 376. Самочинне будівництво

15 Жовтня 2009

1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
4. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила, здійснює самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.
7. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

1. Для того, щоб будівництво не було самочинним, необхідною є наявність таких вимог: земельна ділянка повинна бути відведена для зведення житлового будинку, будівлі, споруди або іншого нерухомого майна; повинен бути належним чином оформлений дозвіл на забудову або належно затверджений проект; при забудові не були здійснені істотні порушення будівельних норм і правил. Виходячи з тексту коментованої статті можна зробити висновок, що вказані вимоги в разі їх порушення можуть виступати самостійними підставами для визнання забудови самочинною, або в різних сполученнях між собою.
В ст. 125 ЗК закріплено, що право власності або право постійного користування на земельну ділянку виникає лише після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації, а право оренди земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації. Обов'язковою є вимога законодавця щодо моменту виникнення права на використання земельної ділянки: приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Законом України "Про основи містобудування" встановлюється, що особи, винні у недотриманні державних стандартів, норм і правил при проектуванні і будівництві, виконанні будівельних та реставраційних робіт без дозволу та затвердженого у встановленому порядку проекту або з відхиленням від нього, несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством (ст. 25).
Важливо звернути увагу на те, що самочинним будівництвом визнаються як уже збудовані об'єкти нерухомого майна на земельній ділянці, так і об'єкти, які перебувають у процесі будівництва.
2. Законодавець відстоює принцип законності при зведенні житлового будинку, будівлі, споруди тощо. Тому коментована стаття закріплює загальне правило, згідно з яким в особи, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не виникає права власності на збудоване нерухоме майно.
3. Законом передбачається також можливість виникнення права власності на збудоване нерухоме майно в особи, яка його здійснила. Умовою визнання права власності за такою особою є рішення суду, але це рішення має ґрунтуватися на можливості надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Така можливість може бути відсутня у зв'язку з встановленим правовим режимом категорії земель, з якої надається земельна ділянка під збудоване нерухоме майно, або з неможливістю переведення забудованої земельної ділянки з однієї категорії земель до іншої, або з можливим порушенням прав інших осіб у разі надання земельної ділянки тощо.
4. Для особи, яка здійснила самочинне будівництво, настають негативні наслідки у вигляді обов'язку знесення нею збудованого майна, або знесення не самою особою, але за її рахунок. Це має місце, коли власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила самовільне будівництво. Здобуті при знесенні житлового будинку, будівлі або споруди матеріали залишають у власності особи, яка здійснила самовільне будівництво.
5—6. Власник (користувач) земельної ділянки може вимагати, щоб право власності на самочинно збудоване нерухоме майно було визнане за ним. У такому разі рішення про перехід права власності приймає суд за умови, якщо воно не порушує права інших осіб. При прийнятті такого рішення закон лишає за особою, яка здійснила самочинне будівництво, право на відшкодування їй витрат на будівництво. Ці витрати відшкодовує власник (користувач) земельної ділянки, за яким визнано право власності на збудоване нерухоме майно.
7. За позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування суд може прийняти рішення про проведення перебудови нерухомого майна, яке збудоване з істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил. Суд може прийняти рішення про знесення нерухомого майна в разі, коли особа, яка його збудувала, відмовляється від проведення такої перебудови або коли така перебудова неможлива. Знесення здійснюється за рахунок винної особи, яка, крім того, відшкодовує витрати по приведенню земельної ділянки до попереднього стану.